پیش‌بینی روند قیمت زمین و خانه در مشهد تا پایان سال ۱۴۰۱ در یک جمله می‌توان بازار مسکن را در سال ۱۴۰۱ این‌گونه پیش‌بینی کرد که در صورت حصول توافق در عرصه بین‌المللی و کنترل نرخ دلار، این بازار به آرامش خواهد رسید.
به گزارش اخترشرقوبه نقل از شهرآرا؛ بازار مسکن همیشه دنباله‌رو بوده است. قیمت مسکن تحت تأثیر چندین عامل است و به همین دلیل به نوسانات قیمتی در بازار‌های بالادستی وابسته است. تجربه سالیان اخیر نیز نشان داده است که نرخ سود بانکی، نرخ مصالح و نهاده‌های ساختمانی، دستمزد نیروی کار و البته قیمت زمین، دلار و حتی نفت بر بازار مسکن مؤثر است، پس برای پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ باید به آینده همین عوامل نگاه کنیم.
آرامش مسکن از مسیر سیاست خارجی
اگرچه دستمزد نیروی کار و نرخ سود بانکی در چند سال اخیر افزایش محسوسی داشته، هیچ‌وقت عامل اصلی در افزایش قیمت مسکن نبوده است. در سالیان اخیر، تورم، نرخ دلار و تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، اصلی‌ترین دلایل افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن بوده است، پس بدون تردید کنترل نرخ تورم و ثابت ماندن نرخ دلار، می‌تواند موجب خروج سرمایه‌های سرگردان از بازار مسکن شود و البته ثبات قیمتی در این بازار را به ارمغان بیاورد.
می‌توان گفت به نتیجه رسیدن مذاکرات وین و بازگشت به برجم در گام نخست، می‌تواند خیال مردم و فعالان اقتصادی را از ثبات نرخ دلار راحت کند. این موضوع در گام بعدی، منجر به کنترل انتظارات تورمی می‌شود. به‌طور طبیعی پس از مهار نرخ تورم و دلار، انتظارات برای ثبات قیمت در بازار مسکن تشدید می‌شود و به خروج سرمایه‌های سرگردان از این بازار و کاهش جذابیت مسکن برای سرمایه‌گذاری منجر خواهد شد. از سمتی، برنامه دولت برای ساخت یک‌میلیون مسکن به‌صورت سالانه در طرح جهش تولید مسکن نیز به مهار تقاضا در این بازار کمک خواهد کرد.
پس در یک جمله می‌توان بازار مسکن را در سال ۱۴۰۱ این‌گونه پیش‌بینی کرد که در صورت حصول توافق در عرصه بین‌المللی و کنترل نرخ دلار، این بازار به آرامش خواهد رسید. بدون تردید بازگشت آرامش به بازار مسکن، می‌تواند به رونق ساخت‌وساز و حتی افزایش تعداد معاملات در میان‌مدت و بلندمدت بینجامد. درروی دیگر سکه، باید منتظر اتفاقاتی کاملاً بالعکس باشیم. البته نباید فراموش کنیم که بازار مسکن حتی در صورت احیا نشدن برجم، همچون سه سال اخیر رشد قیمتی را تجربه نخواهد کرد؛ چون ازنظر قیمت به مرحله اشباع رسیده است.
درد بی‌درمان بازار مسکن
همان‌طور که اشاره کردیم، نباید فراموش کنیم که در سالیان اخیر بازار مسکن در ایران بیشترین ضربه را از ناحیه ورود سرمایه‌های سرگردان خورده است. اینکه زمین و مسکن به کالایی سرمایه‌ای در اقتصاد ایران تبدیل‌شده است، اصلی‌ترین چالش برای این بازار و البته کل اقتصاد کشور است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که تعداد واحد‌های مسکونی در سال ۸۵ فقط ۹۰ درصد خانوار‌ها را پوشش می‌داد. این نسبت در سال ۹۰ به ۱۰۵ درصد و در سال ۹۵ به ۱۱۳ درصد افزایش‌یافته است و برای سال ۹۹ هم نسبتی حول‌وحوش ۱۱۱ درصد برآورد می‌شود.
آمار گفته‌شده به‌روشنی نشان می‌دهد تعداد واحد‌های مسکونی که ۱۵ سال پیش به‌طور معناداری از تعداد خانوار کمتر بود، هم‌اکنون حداقل ۱۰ درصد بیش از تعداد خانوار‌های کشور است، این در حالی است که باوجود سبقت چشمگیر بخش عرضه از تقاضای مصرفی، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران طی همین مدت، بیش از ۴۰ برابر شده است.
به زبان ساده‌تر مشکل اصلی در بازار مسکن ایران، کمبود واحد‌های مسکونی نیست، بلکه تقاضای غیرمصرفی موجود در این بازار است، پس تا زمانی که مشکل ریشه‌ای اقتصاد ایران حل نشود و تقاضای غیرمصرفی از بازار مسکن بیرون نرود، شاهد تحول اساسی در این بازار نخواهیم بود.
برنامه دولت برای مسکن چیست؟
سخنگوی دولت به‌تازگی ۴۰ برنامه دولت برای اصلاح نظام اقتصادی کشور را که در بودجه ۱۴۰۱ گنجانده‌شده، اعلام کرده است. از این میان، تنها یک برنامه به‌صورت مستقیم درباره مسکن بوده که سخنگوی دولت در یک جمله، آن را به این شکل خلاصه کرده است: «اختصاص منابع به صندوق ملی مسکن برای اجرای قانون جهش تولید مسکن».
همان‌طور که مشخص است، در این برنامه تمام تمرکز دولت برافزایش عرضه مسکن و البته ارائه مسکن ارزان‌قیمت به اقشار کم‌درآمد جامعه است. البته در دو سال اخیر تلاش‌هایی برای اعمال سیاست‌های کنترلی در بازار مسکن نیز صورت گرفته است؛ همچون طرح مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر خانه‌های لوکس و عایدی سرمایه، اما همان‌طور که تجربه نشان داده، این راهکار اثربخشی لازم را نداشته است.
از سوی دیگر استفاده نکردن صحیح از اهرم‌های مالیاتی، عملاً بازار مسکن را به یک جنگل بی‌قانون تبدیل کرده است. ازنظر قوانین مالیاتی بین کسی که مالک هزار واحد کاشانه است، باکسی که یک واحد دارد، تفاوتی نیست، این در حالی است که در اغلب کشور‌های توسعه‌یافته، مالیات سالانه بر مجموع املاک سرمایه‌ای اشخاص حقیقی و حقوقی (فراتر از املاک مصرفی) در دستور کار قرارگرفته است و همین قانون، مانع اصلی برای ایجاد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن است.
آینده بازار مسکن مشهد در سال ۱۴۰۱
واقعیت این است که اقتصاد مشهد و پیرو آن بازار مسکن در این شهر همیشه تب‌وتاب بیشتری در مقایسه با اقتصاد کشور داشته است. در سالیانی که رکود اقتصادی بر کل کشور حاکم بود، جریان ساخت‌وسازها در مشهد متوقف نشد. مشهد مقدس علاوه برداشتن جاذبه‌های فرهنگی و معنوی به دلیل وجود مرجع منور علی بن موسی‌الرضا (ع)، ازنظر اقتصادی نیز محل خوبی برای سرمایه‌گذاری بوده است.
محمد سیف‌الدین، کارشناس بازار مسکن، درباره بازار مسکن مشهد برای امسال گفت: با توجه به کم شدن سرعت افزایش قیمت در بازار مسکن و فاصله بسیار زیاد قدرت خرید باقیمت‌ها، در سال ۱۴۰۱ رشدی منطقی‌تر از ۱۴۰۰ را برای مسکن تصور می‌کنم، ولی بازهم این بازار از تورم جا می‌ماند.
وی افزود: گروه مصرفی و سرمایه‌گذارانی که قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت رادارند، در سال جاری در این بازار فعالیت بیشتری خواهند کرد. با توجه به افزایش هزینه‌های مربوط به تأمین اجتماعی برای امسال و زمزمه افزایش قیمت انشعابات و دستگاه‌های خدمات رسان و نهایتاً دستمزد‌ها که ۵۷ درصد افزایش پیداکرده است، بی‌شک تأثیر مستقیم و درخورتوجهی در قیمت تمام‌شده مسکن شاهد خواهیم بود.
سیف‌الدین بیان کرد: به‌محض تلاطم در هریک از بازار‌های سرمایه مانند طلا و بهابازار و خودرو که از تحولات، تأثیر سریع می‌گیرند، سرمایه‌ها خارج می‌شوند و در صورت ممکن نبودن جایگزینی مناسب، به دلیل امنیت زیاد سرمایه‌گذاری بازار مسکن، بخش درخورتوجهی از این سرمایه، روانه بازار مسکن کشور خواهد شد که این افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت می‌شود. در صورت تثبیت قیمت ارز هم به دلیل انباشت تقاضا در طول یک سال اخیر، به نظر من بخش مصرفی به بازار ورود خواهد کرد و برآیند حجم معاملات برای امسال افزایشی خواهد بود. وی ادامه داد: رشد قیمت هم احتمالاً در ملک‌های باقیمت تا ۳ میلیارد تومان رخ می‌دهد. جهش اصلی مسکن را برای سال ۱۴۰۳ می‌توان متصور بود.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: تنها امید بازار مسکن برای بازگشت به دوران رونق، یا ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به این بازار است که خود موجب تورم قیمت‌ها خواهد شد یا اصلاح و توسعه سیاست‌های حمایتی دولت به‌منظور افزایش قدرت خرید جامعه به‌خصوص نمایشان دهک‌های میانی و درنتیجه، اصلاح و بازگشت تقاضا‌های مصرفی، به بازار خواهد بود که موجب رونق کارآمد بازار مسکن خواهد شد.
